發(fā)布時間：2023-11-18 點擊：295
張江國創(chuàng)中心的前身為劍騰液晶顯示器廠房，由于傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)土地資源利用效率低、功能單一，在注重土地畝均產(chǎn)值的今天，存量資產(chǎn)的騰退與再開發(fā)成為了必然的選擇。原廠房于2014年底由上海萬科同張江強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手進(jìn)行投資改建，歷經(jīng)一年半的建設(shè)與打磨，具有四大核心功能（空運(yùn)貨物服中心，總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新辦公，創(chuàng)新孵化加速成長，研發(fā)機(jī)構(gòu)）、三大服務(wù)功能（科技成果轉(zhuǎn)化平臺，創(chuàng)新資本交易平臺，知識產(chǎn)權(quán)交易平臺）、四大產(chǎn)業(yè)配套（精品餐廳、休閑娛樂、創(chuàng)意咖啡、文體活動）的張江國創(chuàng)中心應(yīng)運(yùn)而生。
國家窗口，科創(chuàng)門戶
張江科學(xué)城成了浦東新區(qū)的發(fā)展重點,自然也是上海發(fā)展的重中之重。
高端定位，國際交流
張江國創(chuàng)中心定位世界創(chuàng)新坐標(biāo)，在企業(yè)引進(jìn)的過程中，不僅具有自身科技、創(chuàng)新價值，同時上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，為高新企業(yè)的導(dǎo)入創(chuàng)造了良好機(jī)遇。目前引進(jìn)企業(yè)包括世界五百強(qiáng)霍尼韋爾、日立高新，世界第一大激光器生產(chǎn)商相干科技、集成電路企業(yè)合力泰、海櫟創(chuàng)、集創(chuàng)北方，應(yīng)用機(jī)器人企業(yè)鈦米機(jī)器人、高仙機(jī)器人，以及即將入駐的硅谷最活躍投資機(jī)構(gòu)PlugandPlay、澳洲科技與貿(mào)易招商門戶世博灣等知名專業(yè)機(jī)構(gòu)和企業(yè)。
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，“國民”合作
在產(chǎn)品設(shè)計和功能設(shè)計上，大膽采用中軸天光花園、體育公園、城市圖書館等公共空間，提升使用者相互之間的交流，與此同時，在產(chǎn)業(yè)功能上，引入跨境科創(chuàng)中心，服務(wù)于科創(chuàng)型企業(yè)快速貨物通關(guān)、海關(guān)檢驗檢疫，復(fù)制自貿(mào)區(qū)政策豐富了，園區(qū)投資環(huán)境。
那么，這個“從改造到營造，從更新到復(fù)興”的項目到底成功在哪？
一項目區(qū)位
中環(huán)、龍東大道交匯處，張江管委好鄰居
熟悉張江的都知道，龍東大道不僅是張江北側(cè)的界線，同時也是浦東新區(qū)東西向交通的重要走廊，西側(cè)的中環(huán)路則可快速通往上海的各個角落。根據(jù)規(guī)劃，未來龍東大道將實現(xiàn)“快速高架路+地面鋪路”的快速化改造。
張江國創(chuàng)中心地處龍東大道與中環(huán)路的交界處，距地鐵2號線廣蘭路站15分鐘腳程，距中環(huán)路約1分鐘車程、外環(huán)路約3分鐘車程，高效直達(dá)虹橋樞紐、浦東機(jī)場及市中心各大核心商圈，區(qū)域覆蓋接駁班車、小龍巴士、EVCARD電動車等出行服務(wù)，以及區(qū)域內(nèi)有軌電車、公交等配套完善。
與此同時，張江管委會位于國創(chuàng)中心一期東側(cè)。一層作為張江科學(xué)城企業(yè)服務(wù)中心，東大廳建設(shè)項目服務(wù)大廳設(shè)立建設(shè)項目立項和竣工驗收幫辦窗口；在西大廳市場準(zhǔn)入辦理大廳設(shè)立企業(yè)注冊變更幫辦服務(wù)窗口，為擬落戶和已落戶張江企業(yè)市場準(zhǔn)入提供全流程幫辦服務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)服務(wù)“一窗受理，一門辦結(jié)”。服務(wù)受理范圍不但包括張江94平方公里的規(guī)劃范圍，還覆蓋到張江鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)、合慶鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)的鎮(zhèn)域范圍，共計264平方公里。
此外，相關(guān)人才公共服務(wù)一應(yīng)俱全，園區(qū)周邊聚集眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)及辦公樓宇，（如張江集電港、科技領(lǐng)袖之都、展想廣場、張江盛銀大廈等），可共享周邊區(qū)域貿(mào)易、科技、經(jīng)濟(jì)、生活資源，依托自貿(mào)區(qū)與張江自主創(chuàng)新區(qū)形成聯(lián)動效應(yīng)，構(gòu)建自主創(chuàng)新驅(qū)動力，加速中國科技創(chuàng)新。
二背景歷程
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合四年“靜觀其變”
根據(jù)2011年市政府批復(fù),張江高新區(qū)核心園的用地面積約75.9平方公里。伴隨2017年《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》獲正式批復(fù)，張江整體也由園區(qū)轉(zhuǎn)型為城區(qū)，定位世界一流科學(xué)城。在此前提之下，張江國創(chuàng)中心是張江北區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)集聚地，也是張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)與上海自貿(mào)區(qū)“雙自聯(lián)動”的重要承載地,肩負(fù)國家使命，打造全球科創(chuàng)中心。
隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變與存量時代的到來，越來越多的老廠房經(jīng)過改造，被賦予新的功能。在上海大力發(fā)展張江科學(xué)城的背景下，張江國創(chuàng)中心誕生并投入運(yùn)營，成為老廠房實踐城市更新的又一力作。
項目由大舍建筑操刀設(shè)計，通過導(dǎo)入張江資源，引入上海萬科“城市配套服務(wù)商”的理念，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，激活產(chǎn)業(yè)動力，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和城市更新的完美組合。
三規(guī)劃開發(fā)
老廠房變身世界創(chuàng)新坐標(biāo)
1-總體情況
張江國創(chuàng)中心分三期建設(shè)，一期13萬方，二期近10萬方，三期4萬方，總占地面積超10萬平方米。其中一期、三期為新建項目，二期為國內(nèi)最大的單體改造空間，是存量資產(chǎn)再開發(fā)的經(jīng)典之作，故本文著重講二期的開發(fā)與改造。
一、二、三期布局圖
張江國創(chuàng)中心二期鳥瞰實景圖
張江國創(chuàng)中心二期主體實景圖
改造手法
國創(chuàng)中心二期：辦公+公寓+商業(yè)，中國最大的單體改造空間
二期改造前后對比
改造手法一
超級街區(qū)VS微型城市
針對原建筑為生產(chǎn)廠房尺度較大的問題，在改造中引入主次分明的流線體系，將建筑切分為一系列尺度宜人的空間；新的流線體系以中庭為主干聯(lián)系起水平和垂直交通，在建筑內(nèi)部創(chuàng)造出一座豐富多元的“微型城市”。
內(nèi)部交通模式
改造后內(nèi)景
改造手法二
全生態(tài)鏈VS業(yè)態(tài)劃分
通過對張江本地資源及未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的預(yù)測分析，打造從研發(fā)中心、企業(yè)總部、商務(wù)辦公、孵化器到創(chuàng)意辦公的多形式的混合辦公模式，并形成產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)。并且根據(jù)面積需求的不同和三種現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)單元，構(gòu)建組合出多種變化的空間可能性。
結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)單元
空間組合形式
改造手法三
現(xiàn)存框架VS疊層置入
建筑原有結(jié)構(gòu)體系得以保留，在空間中用分層的模塊植入手法營造出新的場所和使用體驗。在新舊建筑的關(guān)系處理中，還通過一些材質(zhì)對比表達(dá)出新建部分的活力：外墻黑色涂料的科技感替代原有鋁板立面，室內(nèi)暖色調(diào)的環(huán)保木材以及許多彩色水性涂料的運(yùn)用。
張江國創(chuàng)中心二期內(nèi)景
張江國創(chuàng)中心外立面設(shè)計
3-改造后主體
張江國創(chuàng)中心二期占地約4.8萬平方米,主樓總建筑面積達(dá)8.9萬㎡。單層平均面積為2.4萬㎡，共4層，每層層高3.75~6.5米。單層可分割面積為200~8000㎡，荷載區(qū)間介于0.2~1.5t之間，共有電梯22梯（含聯(lián)排獨棟）。
各層詳細(xì)情況如下：
一層配置獨棟辦公產(chǎn)品，圖中8個色塊區(qū)域（102~107和1101、1102）分別代表單體建筑內(nèi)的8棟聯(lián)排獨棟辦公樓。獨棟辦公共4層，僅在一層設(shè)置有8個獨立的入口，每戶具有獨立的電梯，彼此互不影響。
另外一層配有張江科學(xué)城展廳、張江跨境科創(chuàng)中心以及沿街商業(yè)。
張江國創(chuàng)中心二期主樓一層平面圖
張江科學(xué)城展廳和張江跨境科創(chuàng)中心
2F為天光花園，作為中軸創(chuàng)意大廳、通透式綠色陽光房，是園區(qū)創(chuàng)新交流空間，包含共享眾創(chuàng)辦公區(qū)、無邊界產(chǎn)品發(fā)布區(qū)、開放式會議討論區(qū)。因老廠房二層層高較高（6.5米），圖中虛線色塊區(qū)域（201、202、203、208）主要用作孵化器及眾創(chuàng)辦公隔層loft使用。右側(cè)兩處兩梯四戶的空間（101、217、216、215、214、213、212、211）作辦公使用，開放式無邊界產(chǎn)品發(fā)布區(qū)和會議討論區(qū)則設(shè)置在中軸的公共區(qū)域。
張江國創(chuàng)中心二期主樓二層平面圖
張江國創(chuàng)中心二期主樓二層交流區(qū)內(nèi)景
3F&4F為商務(wù)辦公。由于老廠房進(jìn)深過大，采光不足，設(shè)計采用“陽臺+落地玻璃”的形式彌補(bǔ)這一缺點。
張江國創(chuàng)中心二期主樓三層平面圖
張江國創(chuàng)中心二期內(nèi)部辦公環(huán)境
ROOF開放式屋頂花園，設(shè)施包含彩虹跑道、高爾夫推桿場、露天廣場、綠色植被、休閑露臺等。
配套
張江國創(chuàng)中心二期提供了較完善的園區(qū)服務(wù)，萬科泊寓、張江科學(xué)城書房、張江跨境科創(chuàng)中心、餐飲、便利店等，創(chuàng)業(yè)者們可以在半徑100米的范圍內(nèi)，實現(xiàn)工作、生活與休閑的有機(jī)協(xié)調(diào)。
張江國創(chuàng)中心二期的主要配套集中于張江科學(xué)城書房所在的配套樓。該配套樓坐落于主樓右側(cè)，共4層，一層包括張江科學(xué)城書房以及其他商業(yè)區(qū)，2~4層為長租公寓泊寓（共計6000㎡），為年輕人提供140余間從19至43㎡不等的居住空間。
張江國創(chuàng)中心二期主體/配套樓
值得一提的是張江科學(xué)城書房，它是全國首個高科技產(chǎn)品展示交易中心及多元社交平臺，書房建筑面積1100平方米，空間設(shè)計凸顯藝術(shù)色塊和不規(guī)則幾何造型，具有科技感和未來感。書房英文名“SELECTZHANGJIANG”意為“張江精選”，功能配置集閱讀、零售、展示、體驗、休閑、社交于一體，實現(xiàn)“線上+線下”多場景互動模式、多功能疊加。
書房引入喜馬拉雅、閱文集團(tuán)、滬江等張江園區(qū)龍頭企業(yè)，融入電子閱讀、音頻閱讀、視頻閱讀等多種介質(zhì)，未來，將成為高科技產(chǎn)品展示、體驗、交易平臺。
此外，位于二期主樓一層24小時運(yùn)轉(zhuǎn)的上?？苿?chuàng)中心海關(guān)—張江跨境科創(chuàng)中心，為張江科創(chuàng)企業(yè)提供了巨大的便利。在各項必備手續(xù)齊全的前提下，貨物通關(guān)時間可以由原來的2到3天壓縮至當(dāng)天完成?？苿?chuàng)中心試點運(yùn)行后，實現(xiàn)了機(jī)場貨棧功能的延伸，運(yùn)抵機(jī)場的空運(yùn)貨物能夠在海關(guān)監(jiān)管下，直接從機(jī)場到達(dá)科創(chuàng)中心倉庫，貨主在收到提貨通知后，在家門口就可以向海關(guān)辦理進(jìn)口貨物申報手續(xù)，省去了在機(jī)場和張江之間的往返奔波。需要注意的是，該中心主要業(yè)務(wù)以產(chǎn)業(yè)科研進(jìn)口為主，不包含貿(mào)易進(jìn)出口業(yè)務(wù)。
除此之外，園區(qū)還體提供以下服務(wù)：協(xié)助企業(yè)辦理工商注冊、稅務(wù)登記、提供辦公室租賃、會議室租借等服務(wù)、提供企業(yè)一對一日常經(jīng)營指導(dǎo)、定期組織講座培訓(xùn)，并為企業(yè)搭建交流溝通平臺、對在孵項目的階段性評估與全程跟蹤、協(xié)助傳達(dá)和落實各項優(yōu)惠政策。
張江科學(xué)城書房內(nèi)景
張江跨境科創(chuàng)中心
四張江國創(chuàng)中心二期招商情況
國創(chuàng)中心園產(chǎn)業(yè)定位以“互聯(lián)網(wǎng)＋”為主，以智能裝備、人工智能、文化創(chuàng)意為輔，呈“一點三翼”布局，只租不售，租金4~4.5元/㎡/天，物業(yè)費(fèi)12.5元/月。項目二期目前（2019年4月）出租率為70%，剩余可租面積為3萬㎡。
主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（一點）：
移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云服務(wù)、智能駕駛、互聯(lián)網(wǎng)金融云計算和大數(shù)據(jù)、智能語音交互等
輔助產(chǎn)業(yè)（三翼）：
智能制造：智能家居、智能穿戴、IC設(shè)計、機(jī)器人、3D打印、衛(wèi)星導(dǎo)航應(yīng)用技術(shù)
人工智能：
智能化數(shù)字化移動、個性化治療與健康管理、醫(yī)療數(shù)據(jù)處理后援、醫(yī)療健康教育及培訓(xùn)、智能語音交互、智能駕駛、虛擬現(xiàn)實、云計算與大數(shù)據(jù)
文化創(chuàng)意：
創(chuàng)意設(shè)計、咨詢、網(wǎng)絡(luò)游戲、動漫影視、數(shù)字出版、智能硬件、互聯(lián)網(wǎng)教育、展覽展示
配套產(chǎn)業(yè)：
貿(mào)易、零售、物流等2.5產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)
國創(chuàng)中心二期招商模式以中介為主，政府為輔。區(qū)內(nèi)含有兩大服務(wù)平臺助力企業(yè)成長，形成內(nèi)、外良性循環(huán)：
目前，入駐企業(yè)有以霍尼韋爾、日立高新、相干科技為主導(dǎo)的智能裝備產(chǎn)業(yè)，涵蓋了半導(dǎo)體、電子顯微鏡、醫(yī)療儀器設(shè)備、汽車零部件、激光器等環(huán)節(jié)的設(shè)計、研發(fā)及展示；以鈦米機(jī)器人、高仙機(jī)器人、集創(chuàng)北方為代表的人工智能產(chǎn)業(yè)，涵蓋了自主定位導(dǎo)航、芯片設(shè)計、液晶顯示模塊等人工智能環(huán)節(jié)；以只二、路捷鯤馳為代表的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)公司，涵蓋了奢侈品線上交易、跨境電商服務(wù)兩大內(nèi)容。
其中外國企業(yè)承租面積占了二期項目產(chǎn)業(yè)使用面積總體量的1/2（約3萬㎡）。此外，美國排名第一的投資機(jī)構(gòu)plugandplay承租約1.3萬㎡，用于打造plugandplay長三角區(qū)域中心，其中4000㎡用于企業(yè)孵化，8000㎡用于活動舉辦。澳洲中心承租3萬㎡，主要用于生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公。
總結(jié)
作為成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)迭代的典型，張江國創(chuàng)中心的成功秘訣主要有以下三點：
（1）張江基因奠定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。依托張江科學(xué)城良好的科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，充分發(fā)揮張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)與自貿(mào)試驗區(qū)的“雙自”聯(lián)動優(yōu)勢。
（2）強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造品質(zhì)物業(yè)。張江文控與上海萬科的政企合作，為國創(chuàng)中心導(dǎo)入張江產(chǎn)業(yè)資源、引入萬科“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)”理念，共同打造了物業(yè)形式多樣、服務(wù)配套齊全、適應(yīng)不同需求的高品質(zhì)園區(qū)。
（3）接軌國際市場引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。張江國創(chuàng)中心作為上?？萍紕?chuàng)新的重要窗口和國家級科技高地，以上海建設(shè)具有全球影響力的科創(chuàng)中國新重大部署為契機(jī)，吸引了大批國際名企的目光。
張江國創(chuàng)中心大事記
2014年
由張江文控與上海萬科收購原液晶顯示器舊廠房。
2015年
啟動建設(shè)，分三期同時進(jìn)行。其中，一、三期為新建項目，二期為舊改項目。
2017年
8月《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》正式獲批，張江國創(chuàng)中心被列入張江科學(xué)城“五個一批”重點建設(shè)項目之一。10月，首家企業(yè)入駐。
4-2018年4月22日
位于張江國創(chuàng)中心內(nèi)的張江城市書房建設(shè)完成，開始投入試運(yùn)營。城市書房不僅將成為園區(qū)企業(yè)新技術(shù)、新產(chǎn)品的重要展示、運(yùn)用窗口，還將成為張江白領(lǐng)文化休閑的集聚地。
5-2018年4月27日
位于張江科學(xué)城北區(qū)的張江國創(chuàng)中心正式啟動運(yùn)營，這個集“匯聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、聚力產(chǎn)業(yè)發(fā)展、踐行產(chǎn)城融合理念”于一身的城市更新作品正向宜居宜業(yè)產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)全面進(jìn)發(fā)。